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La promesse unilatérale de vente était auparavant le type d’avant-contrat le plus fréquemment proposé. Il existe aussi la promesse d’achat et le compromis de vente dont les conséquences ne sont pas tout à fait les mêmes. Actuellement, le compromis semble prendre le pas sur la promesse de vente.
Par cet acte, le propriétaire vous donne une option sur son bien à un prix défini et pour une durée limitée. Votre signature ne veut pas dire que vous vous portez acquéreur, mais que vous acceptez les conditions stipulées dans l’acte. Pour autant, ne pensez pas bénéficier d’une totale liberté. Certes, vous n’êtes pas encore complètement engagé, mais si vous renoncez à acheter, le vendeur sera autorisé à conserver, à titre d’indemnisation, les sommes que vous aurez versées (en général 10 % du prix du bien, même si, pour les montants élevés, il est parfois possible de négocier ce montant à la baisse avec le vendeur). De son côté, le vendeur est tenu de respecter les conditions contenues dans l’avant-contrat. Si vous déclarez acquérir le bien à l’expiration du délai d’option, la vente sera réputée conclue, il sera alors impossible de vous rétracter. Si le propriétaire ou vous-même refusez de vous présenter devant le notaire pour signer l’acte définitif, le Tribunal de grande instance sera le seul compétent pour constater la vente. Le jugement aura alors valeur d’acte notarié.
Cet acte vous engage (mais pas le vendeur...) pour un certain temps et mentionne le prix auquel vous êtes disposé à conclure l’affaire. Le délai inscrit sur l’acte permet au vendeur de gagner du temps, par exemple pour trouver un autre acheteur lui offrant un meilleur prix. A la date convenue dans la promesse unilatérale d’achat, si le vendeur accepte toutes vos conditions, vous ne pourrez plus vous dédire.
C’est un acte qui vous engage, vous et votre vendeur, de la même façon. La vente est alors quasiment définitive et ne peut être différée que pour des raisons clairement indiquées dans l’acte. Les sommes versées à la signature constituent un acompte définitif sur le prix.
Outre la désignation du vendeur, du bien, de sa superficie et de son prix, un certain nombre de clauses peuvent être insérées dans tout avant-contrat. Il s’agit de conditions suspensives qui, lorsqu’elles ne se réalisent pas, entraînent automatiquement l’annulation des engagements des parties. Veillez à ce que les clauses suivantes soient présentes :
Elle est valable pendant un mois minimum. Si elle n’est pas mentionnée, l’avant- contrat est tout de même réputé avoir été conclu par défaut sous cette condition suspensive. Elle vous permet de renoncer purement et simplement à l’achat si un seul des prêts nécessaires au financement de votre achat (pour peu que son montant soit supérieur à 10 % de la somme globale) n’est pas obtenu.
Une clause qui subordonne la vente à la délivrance d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune charge ou servitude administrative de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance.
D ’autres clauses comme l’obtention du permis de construire si vous envisagez, par exemple, des travaux qui le nécessitent dans l’appartement ou la maison, l’obtention de l’accord de la copropriété lorsque les travaux concernent une transformation de local, par exemple, ou quand ils concernent les parties communes de l’immeuble. Un notaire peut vous conseiller utilement dans l’établissement de l’avant-contrat et de ses clauses. N’hésitez pas à faire appel à lui.
Si l’avant-contrat est conclu sous “seing privé”, c’est-à-dire entre l’agent immobilier et vous, par exemple, une fois signé, il vous sera envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Un délai de rétractation de sept jours calendaires vous sera alors accordé pour vous désister, à compter de la date de réception. Si l’avant-contrat est passé devant notaire, vous en recevrez le projet à votre domicile. Vous disposerez alors d’un délai de réflexion de sept jours pour refuser l’opération sans aucune sanction. Au-delà, vous perdrez l’indemnité d’immobilisation. ?
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