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Vous pouvez en bénéficier si vous investissez dans un logement ancien traditionnel ne nécessitant pas de travaux importants de réhabilitation. L’avantage fiscal se traduit désormais (selon la loi de finances pour 2006) par une déduction forfaitaire sur vos revenus fonciers de 26 %.
La contrepartie ? Un engagement de location d’au moins six ans en tant que résidence principale du locataire. Attention : si vous louez à l’un de vos parents ou enfants, l’avantage fiscal est suspendu et reprend lorsque le bien est remis à la location, aux conditions requises de loyer et de ressources du locataire.
La location est soumise à des conditions : des plafonds de ressources du locataire et des plafonds de loyer. Les ressources sont calculées à partir du revenu net imposable de l’avant-dernière année précédant la date de signature du bail. Autrement dit, si vous louez en 2006, le revenu à retenir sera celui figurant sur l’avis d’imposition des revenus 2004.
A titre d’exemple, les revenus d’un couple avec deux enfants ne doivent pas excéder 65 808 € en zone A, 45 818 euros en zone B et 40 274 € en zone C (plafonds 2006).
Les loyers mensuels sont également plafonnés selon la localisation géographique. En 2006, ils s’établissent à :
Tout d’abord, précisons que vous relevez d’emblée de ce régime si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €/an. Concrètement, il s’agit d’un régime d’imposition simplifié par lequel vous êtes dispensé de rédiger la fameuse déclaration 2044. Il vous suffit de porter sur l’imprimé 2042 le montant de vos loyers bruts, sur lesquels le fisc applique d’office un abattement de 30 % (contre 40 % auparavant) au titre de vos charges (loi de Finances pour 2006). Ce régime s’adresse aux petits propriétaires bailleurs privés qui gèrent eux-mêmes leur bien. Si vous souhaitez conserver une certaine liberté de manœuvre dans l’utilisation de votre logement, c’est la solution idéale. Car hormis l’obligation de respecter le plafond de 15 000 €, vous n’avez pas de contraintes particulières. En outre, les 30 % de déduction s’avèrent souvent supérieurs à ce qu’une déduction de charges réelles aurait autorisé. Encore faut-il que les frais liés au logement soient peu élevés (pas trop de travaux, des charges de copropriété peu élevées). Car il vous sera impossible, comme dans le régime réel, de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les honoraires de gestion du bien par un professionnel. Et si vous pouvez revenir au régime réel, sachez que vous ne pourrez à nouveau bénéficier du micro foncier qu’au bout de trois ans (cinq ans avant 2003).
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