Sommaire > Questions Préliminaires

Acheter : est-ce le bon moment ? • Pourquoi ai-je intérêt à accéder à la propriété ? • Sur quels critères choisir mon futur logement ? • Acheter du neuf ou de l’ancien ? • Maison ou appartement ? • A quel prix ? • Où trouver des logements à vendre ? • Quels seront mes interlocuteurs ?

Incontestablement, la période est propice. Certes, les prix des logements ont beaucoup augmenté ces dernières années. Les logements neufs ont subi les hausses conjuguées des prix du foncier, des coûts des matériaux de construction ainsi que de la main d’œuvre (passage aux 35 heures notamment). Les prix des logements anciens ont suivi le mouvement, encouragés par une forte demande de particuliers qui, face à la pénurie locative et aux prix des loyers, préfèrent acheter que louer à fonds perdus.

C’est d’autant plus facile aujourd’hui que les taux d’intérêt ont, à l’inverse des prix, considérablement baissé se situant à des niveaux historiquement bas et gommant, du même coup, les hausses de prix. A ce niveau de taux très avantageux, il faut ajouter la possibilité aujourd’hui d’emprunter sur de longues durées, de telle sorte que pour un prix à peine plus élevé qu’un loyer, on peut passer du statut de locataire à celui de propriétaire. A condition toutefois de ne pas trop attendre pour vous décider à acheter, sous peine de voir les conditions d’emprunt devenir moins avantageuses.

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A long terme, investir dans l’achat d’un logement est toujours gagnant. Tout d’abord parce que disposer d’un toit à soi, entièrement payé lorsque l’heure de la retraite aura sonné, vous apportera une certaine tranquillité d’esprit, d’autant qu’avec la réforme de la retraite par répartition, il faut se rendre à l’évidence : il faudra travailler plus longtemps et cotiser davantage pour toucher des pensions de retraite moins élevées.

Si vous vous y êtes pris suffisamment tôt, la baisse de vos revenus coïncidera avec la fin de votre crédit immobilier. Vous pourrez alors en disposer à votre guise : continuer de l’occuper, le revendre pour acheter plus petit, une fois les enfants partis, et placer le surplus dans des valeurs mobilières, ou encore mettre ce logement en location et en tirer des revenus complémentaires. Une marge de manœuvre dont vous ne pourrez pas bénéficier si vous restez locataire à vie. En outre, ce précieux patrimoine pourra, plus tard, être transmis à vos enfants…

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Tout dépend de ce que vous souhaitez. En centre ville, s’il s’agit de votre premier achat en résidence principale peut-être devrez-vous vous contenter d’une superficie plus petite que celle dont vous rêviez au départ… En périphérie, les prix en général moins élevés, vous permettront de voir plus grand. Mais pour une revente aisée, songez tout d’abord à l’emplacement de votre futur logement et à son environnement. Qu’il ait la réputation d’être résidentiel ou populaire, le quartier doit, de préférence, être proche des transports en commun, des commerces, des écoles et des crèches… S’il dispose d’un parc ou d’un jardin, c’est encore mieux. En revanche, fuyez les grandes artères bruyantes, les rues trop étroites générant des difficultés de stationnement, les quartiers au potentiel de valorisation incertain. Certes, vous pouvez y dénicher des logements peu chers mais également peu porteur en terme de plus value.

Ne vous fiez donc pas aux éventuels équipements en projet qui peuvent ne jamais voir le jour. Intéressez-vous plutôt aux projets de constructions prévus dans le quartier qui pourraient entraîner des nuisances. La jolie vue offerte du balcon de votre futur logement ne disparaîtra- t-elle pas pour laisser place à un autre immeuble ?

N’oubliez pas non plus de vous renseigner sur le montant des impôts locaux de la commune qui peuvent s’avérer très élevés.

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C’est affaire de goût mais pas seulement. A surface et localisation identiques, le neuf coûte plus cher. Mais pour beaucoup de Français, rien ne vaut d’entrer dans un logement qui n’a jamais été habité !

Généralement bien conçu, le neuf obéit à des normes de qualité de plus en plus rigoureuses, notamment en matière d’isolation et d’économie d’énergie. Il bénéficie en outre de garanties contre les malfaçons. Vous n’aurez donc pas de gros travaux à prévoir les premières années. Enfin, les frais d’acquisition communément appelés “frais de notaire”, autour de 3 %, sont moins élevés que dans l’ancien (environ 6 %).

Outre des prix moins élevés - sauf pour les immeubles de caractère - l’ancien se trouve plus facilement dans les centres villes. Sur ce segment de marché, les logements présentant un certain charme sont nombreux mais de qualité inégale selon l’époque de construction. Attention aux travaux éventuellement nécessaires qu’il vaut mieux évaluer à l’avance.

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Vous rêvez d’un jardin où vous serez à l’abri des regards indiscrets, où vous pourrez planter à votre guise, où vos enfants pourront s’ébattre en toute sécurité, d’un atelier pour bricoler et d’un garage pour vous soustraire aux problèmes de stationnement en ville… Incontestablement, vous faites partie des 70 % de Français qui rêvent de maison. Mais un tel choix suppose que vous acceptiez de vous éloigner du centre ville surtout si votre budget achat est limité. Autre inconvénient, l’achat et l’entretien d’une maison coûte cher. Pensez par exemple aux dépenses de chauffage qui peuvent s’avérer très importantes si votre maison ne dispose pas d’une bonne isolation thermique.

Si vous optez pour la vie en appartement, vos dépenses d’entretien seront certainement moins élevées mais vous devrez vous soumettre aux règles contraignantes de la copropriété. Vous disposerez de moins d’espace qu’en maison et subirez la présence de voisins parfois bruyants. Mais, si vous optez pour du récent ou du neuf, vous aurez peut-être la chance de bénéficier d’espaces extérieurs non négligeables : jardins privatifs dans les appartements des rez-de-chaussée, terrasses aux étages supérieurs…

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Tout dépend de la ville du quartier, de la rue et même de l’immeuble et de l’étage. A surface égale, les valeurs peuvent en effet varier de façon très importante selon la situation du bien. Un centre ville est généralement plus cher que la périphérie. Mais pas toujours ! Certains secteurs très résidentiels autour de grands centres urbains se paient à prix d’or, même lorsqu’ils ne sont pas bien desservis. Reste que dans la majorité des cas, la proximité d’une station de métro, d’une gare RER ou SNCF, bref de facilités d’accès, font monter les prix.
L’état de l’immeuble, sa qualité de construction influent également sur la valeur du bien. De même que sa superficie, son exposition, son confort.

Pour vous faire une idée des prix pratiqués dans la ville et le quartier qui vous intéresse, visitez le plus possible de biens à vendre, discutez avec les professionnels du secteur ou encore consultez les banques de données sur minitel ou internet. La presse publie aussi régulièrement des dossiers spéciaux comportant des éléments de prix au mètre carré qui peuvent servir de base de référence.

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De nombreuses pistes s’offrent à vous, à commencer par le bouche-à-oreille, les gardiens d’immeubles, les relations. C’est cependant un peu aléatoire.

D’où la nécessité de recourir également aux annonces immobilières pour dénicher “l’oiseau rare”. De nombreux supports en proposent, notamment les journaux quotidiens ou les revues spécialisées. Vous pouvez aussi vous connecter à internet, où l’on trouve de nombreux sites immobiliers ou utiliser les services du minitel. Les annonces publiées proviennent directement des particuliers ou de professionnels comme les promoteurs et les agents immobiliers.

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Le particulier.
Grâce à un contact direct avec le propriétaire du logement, vous pouvez collecter des informations sur le voisinage, le coût des charges, etc. Mais il sera plus prudent de tout vérifier vous même. Ne perdez pas de vue que les particuliers ont - valeur affective oblige - une fâcheuse tendance à surestimer leur bien.

L’agent immobilier
Avec l’agent immobilier, votre recherche est facilitée. Il vous propose des biens correspondant à vos souhaits et à votre budget, ce qui évite de perdre son temps. S’il s’agit d’un agent immobilier appartenant à un réseau, son choix d’affaires en portefeuille sera plus vaste. En effet, les fichiers des agences adhérentes, généralement mis en commun, couvrent un secteur plus large.
L’agent immobilier est un professionnel possédant une parfaite connaissance des biens immobiliers de sa ville ou de sa région. Il est soumis au devoir d’information et de conseil. Il doit donc vous fournir une information claire et objective quant à la qualité du bien proposé, au déroulement de la transaction et à vos droits. Il doit, par exemple, vous avertir des nuisances et des servitudes qui pourraient affecter le logement, de même qu’il doit vérifier la situation administrative et juridique du bien. En cas de manquement, sa responsabilité pourrait être engagée.
Son activité est, de plus, strictement réglementée. Il doit justifier d’un diplôme en droit ou d’une ancienneté dans le métier pour pouvoir prétendre à la licence professionnelle lui permettant d’exercer. Les références de sa carte professionnelle de "transaction sur immeubles et fonds de commerce" sont affichées dans l’agence et mentionnées sur tous les documents officiels, de même que le nom de l’organisme accordant sa caution financière ainsi que le montant garanti.

Le notaire
Vous connaissez le rôle que joue le notaire dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Mais vous connaissez sans doute moins son rôle d’intermédiaire, de négociateur entre vendeur et acquéreur. Pourtant, il peut être judicieux de recourir à ses compétences car il a une bonne connaissance du marché immobilier et des logements mis en vente en raison de son intervention dans le cadre de successions, de divorces, etc.
Comme l’agent immobilier, le notaire est tenu à un devoir d’information et de conseil. Il peut vous guider dans la recherche d’un logement répondant à vos attentes, vous aider à en déterminer la valeur, faciliter vos démarches administratives. Il rédige alors la promesse de vente et perçoit des honoraires de négociation, établis selon le barème suivant : 5 % jusqu’à 45 735 €, 2,5 % au-delà (TVA 19,60 % à ajouter). Le notaire concrétise ensuite la vente et, à ce titre, perçoit des émoluments de rédaction d’acte, comme nous le verrons ultérieurement de manière plus précise.
A noter que si deux notaires sont en présence pour la rédaction de l’acte de vente, ceux-ci se partagent les honoraires et leur intervention ne vous coûte donc pas plus cher.

Passer par un promoteur ou un constructeur
Le promoteur sera votre interlocuteur si vous décidez d’acquérir un appartement neuf ou une maison dans un lotissement. Ce professionnel conçoit, commercialise et construit des programmes de logements. Le plus souvent, votre choix pour tel ou tel logement s’effectue à partir d’une plaquette publicitaire, d’un descriptif et, éventuellement, à partir d’un appartement ou d’une maison témoin, le programme n’étant pas encore construit. Cette forme de vente particulière, appelée vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) oblige le promoteur à produire une garantie d’achèvement des travaux (donnée par un établissement financier), qui vous protège contre les risques de défaillance de ce promoteur. N’hésitez pas à lui demander l’attestation de cette garantie. Rien ne vous empêche, toutefois, de visiter des constructions déjà réalisées par le promoteur, d’interroger les propriétaires déjà installés. Cela vous donnera une idée de la qualité de ses constructions et de son service après-vente, notamment en cas de malfaçons. Il en va de même avec le constructeur de maisons individuelles, qui, contrairement au promoteur, propose des constructions en dehors de programmes ou de lotissements. Là encore vous pouvez juger de ses réalisations en visitant quelques chantiers de maisons. N’hésitez pas à demander à chaque constructeur que vous rencontrez un modèle de son contrat, afin de l’examiner avant de vous engager.
Vérifiez aussi qu’il dispose d’une garantie de livraison, donnée par un établissement financier ou une compagnie d’assurances, ainsi que d’une assurance responsabilité professionnelle et d’une assurance décennale qui vous garantissent contre les malfaçons.

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