Sommaire > Assurer et garantir votre prêt

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, il existe deux types d’assurances : l’assurance décès-invalidité et l’assurance perte d’emploi. La première est obligatoire, la seconde facultative.

Assurer mon prêt : à quoi ça sert ? • Combien coûte l’assurance décèsinvalidité et quels risques couvre-t-elle ? • L’assurance perte d’emploi : comment ça marche ? • La banque exige-t-elle d’autres garanties ? • Hypothèque ou privilège, quelle garantie choisir ? • Qu’est-ce que le cautionnement ? • Comment s’effectue la signature de l’offre de prêt ? • Quelles sont les lois qui me protègent en tant qu’emprunteur ? • Quelles sont les formalités à entreprendre pour mon déménagement ?

Son prix est un pourcentage du capital emprunté ou du capital restant dû, selon les établissements et son coût se situe souvent entre 0,30 et 0,50 %. Elle couvre le décès, l’invalidité totale et définitive et, selon les contrats, l’incapacité temporaire de travail.
Après l’éventuel décès de l’assuré, c’est la compagnie d’assurances qui prend en charge le remboursement intégral des sommes non encore réglées. Il en est de même si vous êtes reconnu en invalidité permanente et définitive. L’incapacité temporaire de travail n’est pas forcément couverte par les contrats. Lorsqu’elle l’est, cette garantie prend en charge, après un délai de franchise (que l’on appelait auparavant délai de carence), les mensualités de remboursement pour un temps limité. Faites donc bien attention aux garanties du contrat d’assurance proposé : là aussi, le taux n’est pas tout !

L’assurance perte d’emploi n’est pas obligatoire mais fortement conseillée, sauf bien sûr, si vous êtes fonctionnaire ou retraité, par exemple. Pour pouvoir y souscrire, vous devez généralement être en possession d’un contrat à durée indéterminée.
En cas de chômage, elle garantit une prise en charge partielle de la mensualité de remboursement pendant une durée définie. Elle ne peut s’appliquer qu’après un délai d’attente qui démarre à la signature du contrat et s’étend le plus souvent sur 12 mois.
Durant cette période, la garantie ne peut être mise en œuvre. Ensuite, la prise en charge de la mensualité débute après un délai de carence qui part de la date de début d’indemnisation par les Assedic. Ce délai est compris entre 90 jours et un an selon les contrats. La durée d’indemnisation est également variable selon les contrats

L’établissement qui accorde un prêt immobilier exige toujours en contrepartie une garantie qui le protègera en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le “privilège de prêteur de deniers” (PPD) est une garantie permettant au prêteur de récupérer, en priorité sur tout autre créancier, son dû en cas de vente du bien avant l’extinction de la dette.
Cet acte, qui entraîne la rédaction d’un acte notarié, fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques et prend effet au jour de la vente. Le privilège ne peut cependant garantir qu’un bien existant (la construction ou les travaux ne peuvent donc pas être garantis par un PPD) .
L’hypothèque, pour sa part, garantit aussi bien l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement, la construction d’une maison ou des travaux de rénovation.
La prise d’hypothèque s’effectue également par acte notarié et nécessite une inscription à la conservation des hypothèques. Ces deux garanties visent le même objectif : permettre la vente du bien et le remboursement de la dette en cas de non-paiement des mensualités du prêt.
Hypothèque et privilège entraînent des frais à la charge de l’emprunteur (de l’ordre de 1 % du montant garanti pour le privilège, 2 % pour l’hypothèque).

C’est l’acte par lequel un tiers se porte caution et s’engage à payer votre créance si vous êtes défaillant.
Dans la plupart des cas, cette garantie est apportée par un organisme de cautionnement financier (comme Crédit Logement, par exemple) ou une mutuelle pour des emprunteurs de la fonction publique. Elle ne nécessite ni acte notarié, ni inscription à la conservation des hypothèques.
Le coût du cautionnement n’est pas fixé réglementairement comme dans le cas du privilège ou de l’hypothèque. Il varie selon l’organisme accordant sa caution. Pour Crédit Logement par exemple, il se décompose en une commission de caution (fixe) et une participation à un fonds de garantie, qui est en grande partie restituée après le remboursement total du prêt.

La banque vous enverra l’offre de prêt par courrier. Vous devrez la lire attentivement et vérifier qu’elle vous convient en tous points. Après le délai de réflexion de 10 jours, vous devrez dater, signer et poster le bordereau d’acceptation de l’offre. Si des cautions interviennent, assurez-vous qu’elles ont bien retourné leur acceptation. Si votre achat porte sur un logement existant, le montant de l’acquisition sera réglé lors de la signature chez le notaire ; s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement ou de la construction d’une maison, le versement à effectuer correspondra à un appel de fonds en fonction de l’avancement des travaux, comme présenté précédemment. Pour ce qui concerne les frais annexes (frais de notaire, de garantie...), n’oubliez pas de prévoir les sommes correspondantes dans votre apport personnel.

De la promesse de vente au remboursement anticipé, toutes les étapes de l’acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt sont concernées par deux lois (rassemblées dans le Code de la Consommation). La plus ancienne, la loi Scrivener, date de 1979. Elle a été complétée dix ans plus tard par la loi Neiertz, elle-même complétée par la loi du 8 février 1995 renforçant le rôle des commissions de surendettement, et par la loi du 29 juillet 1998 contre les exclusions. En matière d’emprunt, comme nous l’indiquons ci-dessus, les établissements financiers sont tenus de rédiger une offre de prêt dont les termes sont strictement réglementés. A partir du moment où l’offre de prêt est envoyée à l’emprunteur qui, rappelons-le, ne peut accepter la proposition qu’après un délai de réflexion de 10 jours révolus, la banque a l’obligation de maintenir les conditions qu’elle propose durant au moins 30 jours. L’offre de prêt est toujours subordonnée à la conclusion de l’acquisition pour laquelle le prêt est demandé. La signature définitive de la vente doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de l’offre de prêt.
L’assurance décès-invalidité, exigée pour l’obtention d’un prêt, constitue également un des éléments de la protection de l’emprunteur. Une notice énumérant les risques garantis et les modalités d’application, doit être communiquée à l’emprunteur.
La loi Scrivener reconnaît à l’emprunteur le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts souscrits. Néanmoins, le contrat de prêt peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du capital initial, sauf s’il s’agit du solde. Pour le remboursement anticipé, le prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité. Son montant ne peut dépasser la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé et est fixé dans cette limite à 3 % maximum du capital restant dû (ou 3 % du capital remboursé par anticipation si ce remboursement est partiel).