Sommaire > Acheter un logement neuf

Vous avez une préférence pour un logement neuf, appartement ou maison en village. De nombreuses revues publient les annonces de programmes neufs en commercialisation. Il ne reste qu’à faire une sélection parmi toutes ces offres. Inconvénient toutefois, le plus souvent, le logement n’est pas encore construit, la commercialisation s’effectuant bien avant les premiers coups de pioche. Vous devez donc imaginer la construction et le plan de votre futur logement…

Comment lire les plans du promoteur ? • Que doit contenir le descriptif technique ? • Existe-t-il des normes ou des labels de qualité auxquels se fier ? • Surface habitable et surface utile : quelle différence ? • Quel contrat dois-je signer ? • Ai-je le droit de me désister ? • A quel moment intervient la vente définitive chez le notaire ? • Quand dois-je payer mon logement ? • A combien s’élèvent les “frais de notaire” dans le neuf ? • A quel moment et dans quelles conditions s’effectue la remise des clés ? • Quels sont mes recours en cas de problème ? • Est-ce que je dispose de garanties contre les malfaçons ?

Au stade de la réservation, le descriptif technique fourni par le promoteur est assez sommaire. Ce document doit cependant être le plus détaillé possible et préciser la situation du logement dans le programme, décrire les matériaux de construction utilisés, leur nature, leur qualité, etc. N’hésitez pas à demander des explications sur la signification de certaines mentions techniques. Sachez que le promoteur ne peut renoncer à la réalisation d’un élément d’équipement prévu que s’il le remplace par un autre de qualité au moins équivalente. Il n’est pas tenu de vous demander votre accord même après la signature du contrat de réservation, sauf si une clause le prévoit. Le descriptif sommaire se transforme en descriptif détaillé au moment de la vente définitive. Il doit, en effet, être obligatoirement annexé au contrat définitif de vente et devient un document contractuel. Il sert de base à la visite de livraison et à la vérification de la conformité au contrat.

[Haut de page]

En matière de construction neuve, il existe effectivement des labels de qualité qui peuvent vous aider à faire votre choix. Ils sont attribués par des associations à but non lucratif indépendantes des promoteurs.
Depuis 30 ans, Qualitel est un organisme indépendant qui a pour objectif de promouvoir la qualité de l’habitat en France. L’association réunit des représentants des pouvoirs publics, des professionnels et des consommateurs usagers du logement.
Elle élabore et délivre des certifications qui garantissent la qualité des logements selon des critères techniques (acoustique, thermique, qualité des équipements), environnementaux et économiques (réduction des consommations) et de qualité de service.
Les certifications Qualitel, Habitat & Environnement et NF Logement sont décernées sur demande du promoteur aux logements après étude technique du projet et vérifications.
Le label Promotelec, de son côté, s’applique au chauffage et à l’installation électriques ainsi qu’à la production d’eau chaude et à l’isolation thermique. A ne pas confondre avec Vivrélec (d’EDF) qui n’est pas un label mais une offre de services reconnue par Promotelec.

[Haut de page]

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte non plus de tous les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, pas plus que des dépendances, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ou séchoirs extérieurs au logement.
A l’inverse de la surface habitable, la surface utile comptabilise toutes ces annexes. C’est la raison pour laquelle certains professionnels n’hésitent pas à utiliser cette notion plus flatteuse dans leur argumentation de vente. Pour votre part, ne tenez compte que de la surface habitable.

[Haut de page]

Comme pour l’achat d’un logement ancien, vous devrez signer un avant-contrat appelé contrat de réservation. Ce document doit préciser la description du logement, notamment sa surface habitable et l’énumération des pièces et dépendances. Il doit être complété d’une notice technique décrivant sommairement les matériaux de construction et la qualité des éléments d’équipement prévus. Il doit également indiquer le prix de vente toutes taxes comprises, en général ferme et définitif (ou indiquant éventuellement les conditions de révision), la date à laquelle sera signé le contrat de vente définitif devant notaire ; les caractéristiques des prêts demandés pour le financement de l’acquisition.
Veillez à ce qu’une clause suspensive de non obtention des prêts dont vous avez besoin pour financer votre achat, figure dans l’avant-contrat. Elle vous permet, le cas échéant, d’annuler le contrat et de récupérer votre dépôt de garantie. D’autres conditions suspensives peuvent, à votre demande, être introduites (achat subordonné à la vente d’un autre bien, par exemple). Au moment de la signature, vous devez généralement verser un dépôt de garantie de 5 % du prix du logement si la signature de l’acte de vente définitif intervient dans un délai inférieur à un an. Si ce délai est compris entre un et deux ans, le montant du dépôt est ramené à 2 %. Il reste bloqué sur un compte spécial jusqu’à la signature de l’acte définitif devant notaire.

[Haut de page]

Avec le contrat de réservation d’un logement neuf, vous vous engagez à acheter le logement désigné. La loi vous accorde cependant un délai de sept jours (à partir de la date de réception du contrat en recommandé avec accusé de réception) pour vous désister et récupérer votre mise initiale. Passé ce délai, le dépôt reste acquis au promoteur sauf en cas de nonrespect par celui-ci d’une des clauses du contrat ou de non-réalisation d’une des clauses suspensives.

[Haut de page]

En achetant du neuf, vous achetez généralement un logement non construit. La forme juridique de la vente sur plan est la “vente en l’état futur d’achèvement” (Véfa). Vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction.
En contrepartie de l’obligation de vous engager longtemps avant de pouvoir entrer dans les lieux, un dispositif vous protège en garantissant que le logement sera bel et bien construit tel que prévu.
A la date convenue dans le contrat de réservation, vous signerez le contrat définitif. Veillez à recevoir le texte de l’acte définitif au moins un mois avant la signature, afin de l’étudier de près et de pouvoir demander sans attendre la modification des clauses qui ne vous conviendraient pas. Le contrat contient la description exacte du logement, le prix prévu au contrat de réservation (ou éventuellement supérieur de 5 % maximum), l’échéancier des paiements, le délai de livraison, les pénalités payables par le promoteur en cas de retard de livraison ou payables par vous en cas de retard de paiement.
Sont également annexés la notice descriptive détaillée conforme à un modèle type (et non plus sommaire comme dans l’avant-contrat), les plans, le certificat d’urbanisme, le règlement de copropriété, les attestations d’assurance responsabilité professionnelle et d’assurance dommages-ouvrage.

[Haut de page]

Avec la vente en l’état futur d’achèvement, vous bénéficiez d’un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Cet échelonnement s’établit comme suit : 35 % du prix devront être réglés à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau (gros œuvre terminé) et 95 % à l’achèvement de la construction. Les 5 % restants sont à verser à la remise des clés.

[Haut de page]

L’achat d’un logement neuf n’est pas soumis aux droits d’enregistrement comme pour un logement ancien, mais à la TVA au taux de 19,60 %. Cette taxe est généralement comprise dans le prix annoncé par le promoteur, ce qui la rend indolore. Mais lors de la signature définitive, le notaire vous demandera de régler pour le compte du fisc la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % du prix de vente hors taxes.
Les émoluments du notaire, pour leur part, font l’objet de barèmes différents selon le nombre de logements du programme immobilier. Pour moins de dix logements, le barème est le même que pour un logement ancien. Au-delà de dix logements, le barème donne lieu à une tarification dégressive : la réduction par rapport au tarif de base est de 20 % dans le cadre d’une opération de 11 à 24 logements, de 33 % jusqu’à 99 logements, de 50 % de 100 à 249 logements, de 60 % de 250 à 499 logements et de 66 % au-delà de 500 logements.

[Haut de page]

Il faut en général 18 mois à deux ans pour construire un programme immobilier. Vous ne recevrez les clés que lorsque la construction sera complètement achevée et que vous aurez procédé à la réception de votre logement. L’étape est des plus délicates car vous devez vérifier (à partir des plans et du descriptif technique) les murs, les planchers et plafonds, l’ouverture des portes et fenêtres, la robinetterie, l’installation de chauffage, les équipements électriques... Bref, là encore, l’œil d’un expert est indispensable.

[Haut de page]

Si vous constatez des éléments non-conformes au descriptif ou des malfaçons, vous pouvez émettre des réserves et consigner les 5 % restant à payer. La loi vous accorde, en outre, un délai d’un an pour signaler, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’éventuelles malfaçons constatées ultérieurement. Le promoteur doit y remédier dans les meilleurs délais et en cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal afin d’obtenir réparation des désordres ou une diminution du prix de vente. En cas de défauts de construction très graves, l’annulation de la vente est même possible.

[Haut de page]

A partir de la date de réception du logement, vous bénéficiez de trois garanties :

• La garantie de parfait achèvement est valable la première année.
  Le promoteur est tenu de réparer les éventuels désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant la première année.
• La garantie de bon fonctionnement, valable deux ans, couvre les éléments d’équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre.
• La garantie décennale, comme son nom l’indique, concerne les dix premières années à partir de la date de réception. Elle couvre les dommages compromettant la solidité de votre logement et les éléments d’équipement indissociables ou qui le rendent impropre à sa destination.

[Haut de page]