Sommaire > Faire construire sa maison

Posséder une maison, neuve de préférence, faite à votre goût, disposant d’un jardin… un rêve que vous caressez depuis longtemps déjà et que vous vous apprêtez à réaliser. Là encore, mieux vaut bien étudier votre projet avant de vous engager.

Comment trouver un terrain ? • Quels sont les avantages d’un terrain en lotissement ? • Quelles précautions dois-je prendre avant d’acheter un terrain isolé ? • A quoi sert le certificat d’urbanisme ? • POS ou PLU : quelle différence ? • Dois-je recourir à un architecte ? • Comment obtenir le permis de construire ? • Dois-je m’adresser à un entrepreneur ou à un constructeur ? • Quels types de contrat peut-on me proposer ? • Quelles sont les clauses importantes du contrat de construction de maison individuelle ? • A quel moment dois-je payer ma maison ? • A quelles garanties puis-je prétendre avec un constructeur de maisons ? • L’assurance dommages-ouvrage, à quoi ça sert ? • Comment s’effectue la livraison de la maison ? • En cas de malfaçons, que dois-je faire ? • Une fois la maison construite, quelles sont mes garanties ?

C’est un terrain dont la nature du sous-sol est garantie par le lotisseur. Ce professionnel a pour vocation de créer des terrains à bâtir. Il se charge d’obtenir l’autorisation de lotir, de diviser le terrain en parcelles, de les aménager et de les viabiliser. Vous n’aurez donc pas de problèmes de raccordement aux différents réseaux, ceux-ci étant inclus dans le prix de vente du terrain. Le lotisseur se charge d’établir le cahier des charges du lotissement. Il vous fournira toutes les indications éventuelles quant à certaines réalisations en sous-sol (garage, cave, atelier…).
Il peut donc imposer certaines contraintes notamment en matière de construction, de clôture, de plantations… Avant de faire votre choix, étudiez bien le règlement du lotissement et le cahier des charges.

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En matière d’achat de terrain isolé, la prudence s’impose. Même si le terrain ressemble à un petit coin de paradis, il peut receler de multiples défauts qui se traduiront ensuite au quotidien par des désagréments.
Les qualités d’un terrain tiennent essentiellement à sa configuration et à son relief : une forme simple offre plus de possibilités de construction.
Un sol plat est plus facilement constructible qu’un sol au relief irrégulier. Si la nature du sous-sol vous paraît douteuse, demandez une expertise du terrain. Cette expertise coûte quelques centaines d’euros mais peut vous éviter des dépenses, plus importantes au moment des travaux de fondation.
Même si le terrain qui vous intéresse est viabilisé, c’est-à-dire s’il est raccordé aux différents réseaux collectifs (eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone), pensez à faire établir un devis pour les différents branchements aux réseaux, des limites du terrain à la maison.
Enfin, éléments très importants, vous devez vérifier sa constructibilité, les règles d’urbanisme à respecter dans la commune et les éventuelles contraintes (servitudes d’utilité publique…) qui pourraient en limiter l’utilisation. Ces informations sont rassemblées dans un document administratif appelé certificat d’urbanisme.

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Le certificat d’urbanisme n’indique plus si un terrain est constructible ou non. Il précise les règles d’urbanisme applicables au terrain, les limites administratives au droit de propriété, la desserte en équipements publics existants ou prévus, l’existence ou non d’un droit de préemption ainsi que les formalités administratives et les taxes à payer. Mais attention, il ne remplace pas le permis de construire qui devra obligatoirement être demandé ensuite.
Le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement à toute personne qui en fait la demande (même si elle n’est pas propriétaire du terrain) par la mairie, la Direction départementale de l'Equipement (DDE) ou par la Préfecture. Il est en général délivré dans un délai de deux mois et demeure valable durant un an.

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Les POS (Plans d’Occupation des Sols) qui définissaient les règles générales de construction et les contraintes d’utilisation des sols n’existent plus. En effet, la loi du 13 décembre 2000 (loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dite loi SRU) a modifié en profondeur certaines dispositions du Code de l’Urbanisme.
Depuis le 1er janvier 2002, les schémas directeurs et avec eux les POS et les PAZ (Plans d’Aménagement de Zone) ont disparu. Ils ont été remplacés par les Schémas de Cohérence Territoriales (SCOT), les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et les cartes communales.
Le SCOT fixe et coordonne les projets d’aménagement dans le périmètre des communes ou des groupements de communes. Il détermine notamment les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger, subordonne, le cas échéant, la construction de nouveaux quartiers à la création de dessertes et de transports collectifs, coordonne les politiques d’urbanisme et d’habitat, ainsi que les implantations des équipements commerciaux ou économiques.
Pour leur part, les PLU ont pour vocation de compléter les SCOT en précisant, comme l’exprimaient auparavant les POS, les règles générales et les contraintes d’utilisation des sols. Définis par les conseils municipaux, les PLU fixent pour chaque zone la nature des activités qui peuvent y être exercées, l’aspect extérieur et les dimensions des constructions, la superficie de terrain constructible et les Coefficients d’Occupation des Sols (COS).
Le COS qui existait dans les anciens POS est désormais repris dans les PLU et continue de fixer le rapport du nombre de mètres carrés de plancher constructible sur la surface totale du terrain que vous avez choisi. Plus ce coefficient est élevé et plus le terrain coûte cher. Les PLU doivent également permettre aux municipalités d’exprimer leurs projets (aménagement et développement de quartiers, renouvellement de quartiers en difficulté, aménagement d’espaces publics, protection d’espaces naturels et urbains, etc.). Les PLU ne peuvent en aucun cas entrer en contradiction avec les SCOT mais concourir à leur mise en œuvre.
Mais la loi SRU a également apporté un changement fondamental en matière de financement des voies et réseaux. En effet, les communes peuvent instituer une participation des riverains au financement des équipements nécessaires à la viabilisation de leur terrain ou à l’aménagement de leur quartier. Elle s’applique aux propriétaires de parcelles situées à moins de 80 m d’une nouvelle voie. Elle est calculée au prorata de la superficie des terrains.
Cela étant, les dépenses pouvant donner lieu à participation ont été clairement définies par le législateur. Il s’agit des frais liés à la construction ou à l’aménagement d’une nouvelle voie et des frais liés à l’extension des réseaux (éclairage public, écoulement des eaux pluviales, réseau d’assainissement, adduction d’eau potable, extension des réseaux d’électricité et de gaz).

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Même si son intervention n’est obligatoire qu’au-delà d’une surface hors œuvre nette (SHON*) de 170 m2, vous avez tout intérêt à faire appel à son savoir-faire.
Par ses compétences, l’architecte mettra en valeur la maison que vous projetez, même si celle-ci est d’architecture relativement simple. Il ne se limitera pas à dessiner des plans, mais prendra en compte votre façon de vivre, votre budget, vous conseillera dans le choix des techniques et des matériaux, dans la sélection des entreprises et dans le suivi des travaux. Ses honoraires sont libres et dépendent de la mission qui lui est confiée. Ils peuvent être négociés forfaitairement ou au pourcentage du montant des travaux (entre 7 et 12 %).

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Il faut en faire la demande auprès de la mairie. Cette formalité est un véritable casse-tête chinois car elle nécessite la constitution d’un volumineux dossier en quatre exemplaires (sur un imprimé spécial à retirer à la mairie). De nombreux documents sont à fournir : plan de situation du terrain, plan masse, plan de la maison, etc., l’ensemble devant être déposé contre récépissé ou envoyé en recommandé avec accusé de réception en mairie. Autant dire que cette étape nécessite quelques connaissances en la matière. Raison de plus pour confier cette formalité à un professionnel, par exemple l’architecte qui réalisera vos plans ou le constructeur de maisons individuelles. En général, pour un projet simple, le permis de construire est délivré dans un délai de deux mois et a une durée de validité de deux ans.

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Si vous désirez mener de bout en bout votre construction, entrepreneurs et artisans locaux sont tout à fait adaptés. Si vous souhaitez au contraire que ce soit le professionnel qui s’occupe de tout, préférez un constructeur de maisons individuelles. Dans ce cas, renseignez-vous auprès de l’UNCMI (Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles) qui peut vous fournir une liste des constructeurs opérant dans votre région. Quel que soit votre choix, l’important est de vérifier le sérieux et les garanties du professionnel pressenti. N’hésitez pas à contacter plusieurs entrepreneurs ou constructeurs et à juger sur pièces, par exemple, en visitant quelques chantiers déjà réalisés ou en cours. Ainsi, vous aurez une bonne idée des techniques et des matériaux utilisés, de même que des prestations offertes. Interrogez les occupants pour vous assurer qu’ils sont satisfaits de leur maison. Vérifiez aussi que l’entreprise dispose d’une assurance de responsabilité professionnelle et d’une garantie décennale vous permettant, le cas échéant, de vous retourner contre elle en cas de vices de construction ou de malfaçons.

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Dans ce contrat, figurent : la désignation du terrain, une description complète de la maison, son prix forfaitaire ainsi que le coût des travaux restant éventuellement à votre charge, les modalités de révision du prix s’il y a lieu, le délai de livraison, les modalités de règlement. Le descriptif de la maison, les plans et perspectives détaillant la nature de la construction, le nombre de pièces et de dépendances, leur superficie, les équipements intérieurs et extérieurs, sont annexés au contrat ainsi que l’attestation de la garantie de livraison.Vous disposez de sept jours pour changer d’avis. Au-delà, vous ne pouvez vous désister qu’en cas de non-obtention du permis de construire ou des prêts nécessaires au financement, ou encore de non-souscription par votre constructeur des assurances obligatoires.

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Le paiement de votre maison s’effectuera obligatoirement selon un échelonnement. Vos versements ne pourront excéder (en cumul) :

• 5 % du prix à la signature du contrat (3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement qui est facultative) ;
• 10 % au moment de l’obtention du permis de construire ;
• 15 % à l’ouverture du chantier ;
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons ;
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement.
• Les 5 % restants sont payables à la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves.

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Le constructeur de maisons individuelles est tenu de vous fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus qui vous protège en cas de défaillance de sa part. Pour cela, il doit obtenir la caution d’un établissement financier, qui se substituera à lui en cas de problème et sera alors chargé d’achever votre maison en prenant à sa charge les éventuels surcoûts occasionnés (dans la limite de 5 % du prix total de la maison).
Attention : ne confondez pas la garantie de livraison avec la garantie de remboursement. Cette dernière peut parfaitement vous être proposé par votre constructeur. Mais sachez qu’elle est facultative. Elle vous assure le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier si les clauses suspensives prévues au contrat ne sont pas réalisées ; par exemple, si vous vous rétractez dans le délai de sept jours qui suit la réception du contrat ou encore en cas de non-ouverture du chantier. Si votre constructeur justifie de cette garantie, il peut exiger 5 % du prix de la maison à la signature du contrat (3 % seulement sans cette garantie).

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Comme pour l’achat d’un appartement neuf, la phase de réception constitue le point de départ des garanties qui vous protègent :

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie de bon fonctionnement ;
• la garantie décennale (voir chapitre “acheter un logement neuf”).

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