Sommaire > Acheter un logement pour le louer

Investir dans un logement destiné à la location offre un certain nombre d’avantages, ne serait-ce qu’au niveau patrimonial. Ce type de placement peut également générer de bons rendements, d’autant qu’il existe aujourd’hui une pénurie locative dans la plupart des grandes agglomérations et que certains dispositifs fiscaux s’avèrent tout à fait intéressants, même si vous n’êtes pas un contribuable fortuné.

Comment choisir le logement ? • Acheter un petit ou un grand logement ? • Acheter du neuf ou de l’ancien ? • Comment fonctionne le nouveau dispositif Robien ? • Qu’est-ce que le régime Lienemann ? • Que devient le régime Besson ? • Quels sont les avantages du régime micro foncier ?

Tout est affaire de stratégie patrimoniale. En achetant un petit logement, vous visez une rentabilité immédiate et optimale. Attention : dans de nombreuses villes, les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif qui se sont succédé depuis une vingtaine d’années ont souvent encouragé la construction de petites surfaces dont la surabondance, dans certains secteurs, pèse sur les loyers et sur les conditions de revente.
En revanche, l’acquisition d’un logement familial s’adresse à une clientèle par définition plus stable. Si vous adoptez cette stratégie, vous sacrifierez sans doute un peu de rentabilité mais miserez sur une meilleure valorisation à terme de votre capital. Car partout, les grands appartements font défaut.

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Si vous investissez dans un bien neuf ou réhabilité (c’est-àdire de l’ancien “non décent” remis au normes de confort actuel), vous vous engagez à louer le logement nu, pendant au moins 9 ans, en respectant le plafond de loyer réglementaire (voir encadré). La location doit servir de résidence principale du locataire qui peut être un de vos ascendants ou descendants. Ce locataire n’est plus soumis depuis le 3 avril 2003 a des plafonds de ressources.
En contrepartie de votre engagement, vous bénéficiez d’avantages fiscaux non négligeables. Pendant les cinq premières années, vous pouvez déduire (on utilise le terme “amortir”) chaque année 8 % du prix d’achat du total des loyers encaissés dans l’année, puis 2,5 % par an les quatre années suivantes. Vous avez même la possibilité de proroger l’amortissement pendant six années supplémentaires, à raison de 2,5 % par an.
A cet avantage fiscal viennent s’ajouter d’autres déductions : la déduction forfaitaire (6 % des revenus fonciers dans ce cas, contre 14 % dans le régime général), les charges et frais de gestion, la taxe foncière et surtout les intérêts d’emprunt
Un tel cumul débouche, en principe, sur un total de charges supérieur aux rentrées locatives. Il en résulte un déficit foncier qui est alors imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Attention, la part du déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global mais sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à l’instar de la part des déficits supérieurs à 10 700 €.

Si vous investissez dans un logement ancien traditionnel (ne nécessitant pas de travaux importants de réhabilitation), c’est le dispositif Besson dans l’ancien qui perdure, mais avec des plafonds de loyer revus à la hausse. L’avantage fiscal se traduira par une déduction forfaitaire sur vos revenus fonciers de 40 % (25 % avant 2003), en contrepartie d’un engagement de location d’au moins 6 ans en tant que résidence principale du locataire .
Attention : si vous louez à un de vos parents ou à un de vos enfants (au bout de 3 ans et pour 9 ans maximum), l’avantage fiscal majoré sera suspendu et vous reviendrez au régime de droit commun, soit 14 %. L’avantage fiscal reprend lorsque le bien est remis à la location, aux conditions requises de loyer et de ressources du locataire.
Les contraintes de l’ancien dispositif Besson doivent être respectées. Ainsi, le choix du locataire est soumis à des critères de ressources en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien.
Ces plafonds de ressources sont calculés à partir du revenu net imposable de l’avant dernière année précédant la date de signature du bail. Autrement dit, si vous louez en 2005, le revenu à retenir sera celui figurant sur l’avis d’imposition des revenus 2003. A titre d’exemple, les revenus d’un couple avec deux enfants doivent être compris entre 40274 et 65808€ selon le secteur d’habitation.
Les loyers mensuels sont également plafonnés selon la localisation géographique. Pour 2005, ils oscillent entre 7,25 et 15,34€.

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Vous pouvez cumuler le dispositif de l’amortissement “Robien” avec une déduction forfaitaire majorée (40 % au lieu de 6 %) sous certaines conditions :

• logement loués à un organisme agréé et mis à la disposition de personnes défavorisées (ni membres du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant),
• biens acquis à compter du 1er janvier 2005, -
• logements neufs, locaux affectés à un autre usage et transformés en logement, logements non décents réhabilités (travaux selon décret du 30 janvier 2002) en vue de satisfaire aux performances techniques voisines du “neuf”,
• il existe des conditions de ressources du locataire (décrets à paraître).

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Le régime Besson est encore d’actualité pour ceux qui ont investi dans le neuf avant le 3 avril 2003. Au-delà de cette date, c’est le dispositif Robien qui lui succède. Rappelons que ce dispositif offrait le même avantage fiscal, soit 8 % par an pendant les 5 premières années et 2,5 % pendant les 4 années suivantes, mais il était assorti de contraintes plus importantes en matière de loyers et de ressources des locataires. Pour ce qui est de l’ancien traditionnel, le dispositif perdure au sein du dispositif Robien (40 % d’abattement) tel que décrit précédemment.

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Tout d’abord, précisons que vous relevez d’emblée de ce régime si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €/an. Concrètement, il s’agit d’un régime d’imposition simplifié par lequel vous êtes dispensé de rédiger la fameuse déclaration 2044. Il vous suffit de porter sur l’imprimé 2042 le montant de vos loyers bruts, sur lesquels le fisc applique d’office un abattement de 40 % au titre de vos charges (contre 14 % dans le droit commun).
Ce régime s’adresse aux petits propriétaires bailleurs privés qui gèrent, eux-mêmes, leur bien. Si vous sou haitez conserver une certaine liberté de manœuvre dans l’utilisation de votre logement, c’est la solution idéale. Car hormis l’obligation de respecter le plafond de 15 000 €, vous n’avez pas de contraintes particulières.
En outre, les 40 % de déduction s’avèrent souvent supérieurs à ce qu’une déduction de charges réelles aurait autorisé. Encore faut-il que les frais liés au logement soient peu élevés (pas trop de travaux, des charges de copropriété peu élevées…). Car il vous sera impossible, comme dans le régime réel, de déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les honoraires de gestion du bien par un professionnel.
Et si vous pouvez revenir au régime réel, sachez que vous ne pourrez à nouveau bénéficier du micro foncier qu’au bout de trois années (cinq années avant 2003).

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