Sommaire > Acheter un logement ancien

Maison ou appartement, votre choix se porte sur de l’ancien avec ou sans travaux. Plusieurs visites sont nécessaires à des heures différentes de la journée pour juger de l’état du logement, de son exposition, de son ensoleillement. Si vous vous décidez, sachez que, depuis le 1er juin 2001, vous bénéficiez d’un délai de 7 jours pour revenir sur votre décision d’achat. Ce droit auparavant réservé à la construction et à l’achat d’un logement neuf (ce que nous expliquons quelques pages plus loin) a, en effet, été étendu par la loi SRU à l’acquisition d’un logement ancien.

Comment évaluer la qualité du logement ? • Qui peut réaliser une expertise ? • Comment puis-je vérifier la superficie du logement ? • Termites, plomb, amiante : quelles sont les obligations du vendeur ? • En copropriété, comment puis-je évaluer les charges ? • Quel avant contrat dois-je signer pour réserver le logement ? • Quelles sont les clauses qui doivent figurer dans l’avant-contrat ? • Ai-je le droit de me rétracter ? • Quel est le montant de la commission d’agence et qui doit la payer ? • A quel moment intervient la vente définitive chez le notaire ? • A combien s’élèvent les “frais de notaire” ? • Si je réalise des travaux, puis-je obtenir des aides ?

Certains professionnels du bâtiment peuvent effectuer cette expertise. Ainsi, vous pouvez faire appel à un géomètre-expert. C’est un spécialiste des plans et des documents topographiques mais aussi des diagnostics immobiliers.
Vous pouvez aussi faire réaliser un diagnostic complet et fiable par un architecte. Celui-ici peut procéder à une expertise technique du logement en examinant chaque élément important (charpente, murs, planchers, équipement, isolation…). Il peut aussi effectuer une évaluation du coût des travaux à prévoir, ce qui permet, le cas échéant, de négocier le prix du logement avec le vendeur. Il peut également mesurer la surface du logement. Une façon simple et claire de vérifier la superficie annoncée par le vendeur.

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Aujourd’hui, la loi vous protège. En effet, la loi Carrez du 18 décembre 1996 a rendu obligatoire la mention de la superficie exacte d’un logement en copropriété dans toute promesse ou compromis de vente, ainsi que dans l’acte d’achat lui-même.
La surface à prendre en compte est celle des planchers, clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette surface ne tient pas compte des planchers des parties où la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 m. Sont également exclues les surfaces des caves, garages et parkings, ainsi que celles des petits locaux annexes (débarras, WC sur le palier) si leur surface est inférieure à 8 m2.
Si la surface, telle qu’elle est définie ici, n’est pas mentionnée dans ces documents, vous aurez la possibilité d’invoquer la nullité de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique définitif. Vous pourrez aussi, si la surface du logement mentionnée dans l’acte est surévaluée de plus de 5 %, demander une diminution du prix de vente en saisissant le Tribunal de grande instance.

Si vous achetez un logement ancien, votre vendeur est tenu, avant de vous céder son bien, de lui faire subir un véritable diagnostic santé visant à détecter les termites, la présence de plomb et d’amiante.

En matière de termites, il doit fournir un état parasitaire datant de moins de trois mois, réalisé par un professionnel qualifié et indépendant, en cas de vente d’un bien bâti (appartement ou maison) situé dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral.

Pour lutter contre le saturnisme, un état de risques d’accessibilité au plomb doit être annexé au contrat de vente dès lors que l’immeuble a été construit avant 1948 et qu’il se situe dans une zone à risque. Cet état doit dater de moins d’un an lors de la vente.

Quant à l’amiante, la loi fixe l’obligation d’annexer à tout avant-contrat (promesse, compromis…) un constat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante dans les matériaux qui ont servi à la construction du logement (immeuble collectif ou maison individuelle) dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il est à noter qu’en l’absence d’un tel constat, vous pouvez, en tant qu’acquéreur, demander la nullité de la vente sur la base des vices cachés.

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En vous informant auprès du propriétaire bien sûr. Mais rien ne vaut le règlement de copropriété pour vous faire une idée de ce qui vous incombe. Ce document définit les parties communes et privatives de l’immeuble, leurs conditions d’utilisation. Il précise également le mode de répartition des charges entre les différents copropriétaires.
Informez-vous du montant des appels de charges sur les deux derniers exercices ; lisez le procès-verbal de la dernière assemblée générale qui renseigne sur les recettes et dépenses du précédent exercice ainsi que sur le budget de l’exercice en cours et les prévisions du prochain exercice.
Vérifiez aussi la nature et le montant des travaux votés par la copropriété.

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La promesse unilatérale de vente constitue le type d’avant contrat le plus fréquemment proposé. Il existe aussi la promesse d’achat et le compromis de vente dont les conséquences ne sont pas tout à fait les mêmes.

Par la promesse unilatérale de vente, le propriétaire vous donne une option sur son bien, à un prix défini et pour une durée limitée. Votre signature ne veut pas dire que vous vous portez acquéreur mais que vous acceptez les conditions stipulées dans l’acte.
Pour autant, ne pensez pas bénéficier d’une totale liberté. Certes, vous n’êtes pas encore complètement engagé mais si vous renoncez à acheter, le vendeur sera autorisé à conserver, à titre d’indemnisation, les sommes que vous aurez versées (en général 10 % du prix du bien). De son côté, le vendeur est tenu de respecter les conditions contenues dans l’avant-contrat.
Si vous déclarez acquérir le bien à l’expiration du délai d’option, la vente sera réputée conclue, il deviendra alors impossible de vous rétracter. Si le propriétaire ou vous même refusez de vous présenter devant le notaire pour signer l’acte définitif, le tribunal de Grande Instance sera compétent pour constater la vente. Le jugement aura alors valeur d’acte notarié.

La promesse unilatérale d’achat, pour sa part, vous engage (mais pas le vendeur...) pour un certain temps et mentionne le prix auquel vous êtes disposé à conclure l’affaire. Le délai inscrit sur l’acte permet au vendeur de se donner du recul, le temps par exemple de trouver un autre acheteur lui offrant un meilleur prix. A la date convenue dans la promesse unilatérale d’achat, si le vendeur accepte vos conditions, vous ne pourrez plus vous dédire.

Enfin, le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un acte qui vous engage, vous et votre vendeur, de la même façon. La vente est alors quasiment définitive et ne peut être différée que pour des raisons clairement indiquées dans l’acte. Les 10 % versés à la signature constituent un acompte définitif sur le prix.

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Outre la désignation du vendeur, du bien, de sa superficie et de son prix, un certain nombre de clauses peuvent être insérées dans tout avant-contrat. Il s’agit de conditions suspensives qui, lorsqu’elles ne se réalisent pas, entraînent automatiquement l’annulation des engagements des parties. Veillez à ce que les clauses suivantes soient présentes :

• La clause suspensive d’obtention des prêts doit figurer dans l’avant-contrat. Elle est valable un mois minimum. Si elle n’est pas mentionnée, l’avant-contrat est tout de même réputé avoir été conclu sous cette condition suspensive. Elle vous permet de renoncer purement et simplement à l’achat si un seul des prêts nécessaires au financement (pour peu qu’il soit supérieur à 10 % de la somme globale) n’est pas obtenu.
• Une autre clause subordonne la vente à la délivrance d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune charge ou servitude administrative de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance.
• D’autres clauses peuvent encore être inscrites : obtention du permis de construire si vous envisagez, par exemple, des travaux qui le nécessitent dans l’appartement ou la maison, obtention de l’accord de la copropriété lorsque les travaux concernent une transformation de local par exemple ou qu’ils touchent aux parties communes de l’immeuble.
  Un notaire peut vous conseiller utilement dans l’établissement de l’avant-contrat et de ses clauses. N’hésitez pas à faire appel à lui.

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Si l’avant-contrat est conclu sous seing privé, c’est-à-dire entre l’agent immobilier et vous par exemple, une fois signé il vous sera envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Un délai de rétractation de sept jours vous sera alors accordé pour vous désister.
Si l’avant-contrat est passé devant notaire, vous en recevrez à votre domicile le projet. Vous disposerez alors d’un délai de réflexion de sept jours pour refuser l’opération sans aucune sanction. Au-delà, vous perdrez l’indemnité d’immobilisation.

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Les honoraires appliqués par l’agent immobilier ne sont pas réglementés. Ils doivent en revanche être clairement affichés dans l’officine. La commission, en règle générale incluse dans le prix de vente annoncé, représente dans la plupart des cas entre 4 et 5 % du prix du logement. C’est à vous de la régler.
L’agent immobilier ne peut exiger le versement de ses honoraires que s’il détient un mandat du vendeur et si l’affaire est réellement conclue grâce à son concours.

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Elle intervient dès que toutes les conditions de la vente sont réunies. L’acte de vente définitif, appelé acte authentique, doit alors être signé chez le notaire par vous et votre vendeur. Dans la plupart des cas, c’est le notaire du vendeur qui s’occupe de la vente. Mais rien ne vous empêche de vous faire assister par votre propre notaire : les honoraires dus pour la rédaction de l’acte restent identiques et sont partagés entre les deux notaires. C’est à ce moment là que vous devrez verser le solde du prix et vous recevrez les clés de votre nouveau logement.

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Ce que l’on nomme couramment “frais de notaire” ou frais d’acte ne correspondent que pour une petite part à l’intervention du notaire. Certes, pour accomplir toutes les formalités (vérifications diverses, rédaction de l’acte authentique, signature…), celui-ci perçoit des émoluments réglementés et il est remboursé de ses frais. Mais c’est surtout le fisc qui prélève, par l’intermédiaire du notaire, une part importante des frais que vous aurez à verser.

Ainsi, vous devrez payer :

Droits d’enregistrement dus au fisc, qui comprennent :

• la taxe communale de 1,20 % ;
• la taxe départementale de 3,60 % ;
• un prélèvement d’Etat qui s’élève à 2,50% de la taxe départementale ;

soit un total de 4,89 % du prix d’achat de votre logement.

Emoluments du notaire
Ils sont réglementés comme suit :

• de 0 à 3 050 € : 5 %
• de 3 051 à 6 100 € : 3,30 %
• de 6 101 à 16 770 € : 1,65 %
• au-delà de 16 770 € : 0,825 %

Au montant obtenu, il faut ajouter la TVA au taux de 19,60 %.

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Vous pouvez, en effet, bénéficier de certains avantages :

TVA à taux réduit
Depuis le 15 septembre 1999, les travaux réalisés dans un logement (résidence principale ou secondaire) supportent un taux de TVA réduit à 5,5 %. Cet avantage qui devait disparaître au 31 décembre 2003 a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2005. Il concerne aussi bien les propriétaires occupants que les bailleurs et les locataires.
Tous les travaux ne sont cependant pas concernés. Il doit s’agir de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans.
Les travaux de construction, de reconstruction ou de surévaluation, de traitement des espaces verts, mais aussi la fourniture de certains gros équipements (chaudière pour immeuble collectif, ascenseur, sauna, jacuzzi…), ne sont plus pris en compte et retrouvent un taux normal de TVA soit 19,60 %.

Crédit d’impôt
La loi de financement pour 2005 instaure une refonte du dispositif de crédit d'impôt pour gros travaux. Les nouvelles mesures s'appliquent dès l'imposition des revenus de l'année 2005.

• Crédit d’impôt en faveur du développement durable (art. 200 quater du CGI).
  Le taux du crédit d’impôt est fixé à 15 % pour les dépenses d’acquisition de chaudières à basse température, à 25 % pour les dépenses d’acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d’isolation thermique, d’appareils de régulation de chauffage, et à 40 % pour les équipements de production d’énergie renouvelable ainsi que pour les pompes à chaleur.
  Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut pas excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, la somme de 8 000 € pour une personne seule et de 16 000€pour un couple. Ce plafond est majoré pour tenir compte de la situation de famille du contribuable.
• Crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes (art. 200 quater A du même code).
  Le taux du crédit d’impôt est fixé à 25 % pour les dépenses d’installation et de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées et à 15 % pour certains ascenseurs ainsi que pour les travaux de prévention des risques technologiques.
  Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, la somme de 5 000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple.
  Ce plafond est également majoré pour tenir compte de la situation de famille du contribuable.

Subventions de l’Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).
A condition que votre logement soit achevé depuis plus de 15 ans (sauf s’il s’agit de travaux d’accessibilité aux personnes âgées ou handicapées, d’adaptation au travail de nuit et d’économie d’énergie). L’Anah accorde des subventions pour effectuer certains travaux d’amélioration et de réhabilitation.
D’autres conditions s’appliquent également. Ainsi, après travaux, le logement doit être occupé à titre de résidence principale ou loué en tant que tel pendant au moins 9 ans. Un propriétaire peut cependant reprendre son logement au bout de 5 ans pour son usage personnel (y compris ascendants, descendants).
Peuvent faire l’objet d’une subvention, les travaux destinés à l’amélioration de l’habitat en matière de sécurité, de salubrité ou d’équipement, d’économie d’énergie, d’isolation acoustique, de ravalement, d’accessibilité des personnes handicapées. Les transformations de bureaux en logements sont également éligibles.
L’aide est accordée sans conditions de ressources pour les propriétaires bailleurs. Ce n’est pas le cas des propriétaires occupants qui doivent respecter certains plafonds de revenus.
Pour les propriétaires bailleurs, le montant de la subvention est fixé à 20 % minimum des travaux subventionnés, dans la limite d’un plafond de travaux qui varie selon la surface et la situation du logement.
Pour les logements à caractère social, la subvention peut couvrir jusqu’à 70 % des travaux à condition que la location soit consentie à une personne défavorisée. Une majoration de 1 500 à 3 000 € est même possible, notamment dans les communes relevant de la taxe sur les logements vacants ou dans celles qui ont inscrit une opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah).

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